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索引号:113706000042603877/2023-00214主题分类:城乡建设_含住房,政府组成部门
成文日期:2023-01-10发布日期:2023-01-10
发文机关:烟台市人民政府办公室有效性:有效
关键词:加快发展 保障性租赁住房 实施意见统一登记号:
标题:烟台市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

烟台市人民政府办公室

关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

烟政办发〔2023〕1号


各区市人民政府(管委),市政府有关部门,有关单位:

为加快发展保障性租赁住房,有效解决新市民、青年人住房困难问题,根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(鲁政办发〔2021〕17号),结合我市实际,提出以下实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持以人民为中心,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,突出住房的民生属性,因地制宜,以新就业无房职工、外来务工人员为重点,统筹实物配租、租赁补贴等保障方式,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推进以人为核心的新型城镇化,促进实现住有所居、职住平衡。

二、发展目标

保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供应,坚持“谁投资、谁所有”,主要通过盘活存量闲置房屋和利用企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、集体经营性建设用地进行建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施。支持专业化住房租赁企业持有、收储和运营保障性租赁住房。鼓励保障对象通过市场自行选择租赁住房,领取租赁补贴。根据省里确定的发展目标,“十四五”期间,我市统筹实物和租赁补贴两种保障方式,筹集保障性租赁住房实物房源6000套(间),租赁补贴对提出申请、符合条件的人员做到“应保尽保”。围绕上述目标,由市住房城乡建设局会同市发展改革委、财政局、自然资源和规划局等有关部门,按照供需匹配、职住平衡的原则,向各区市分解下达保障性租赁住房建设计划,确保任务落到实处。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局)

三、加快推进保障性租赁住房建设

(一)明确建设标准。保障性租赁住房建设应坚持保基本的原则,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,最大不超过90平方米。保障性租赁住房分为宿舍型和住宅型。其中,新建宿舍型保障性租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》(JGJ 36-2016)及相关标准;改建宿舍型保障性租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》(JGJ 36-2016)或《旅馆建筑设计规范》(JGJ 62-2014)及相关标准;新建或改建住宅型租赁住房应执行《住宅建筑规范》(GB 50368-2005)及相关标准,并应综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素,合理确定套型比例和结构。保障性租赁住房应按照不低于现行公租房装修标准进行相应的装修,并配备必要的生活设施,符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局)

(二)拓宽建设筹集渠道。

1.盘活闲置存量房源。鼓励房地产开发企业、经纪机构和专业化租赁企业(以下简称住房租赁主体)将自持或收储的市场闲置住房用作保障性租赁住房。对各类主体闲置或低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住类存量房屋,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,经市或区市政府同意,可以地块、楼栋为单元改建为保障性租赁住房。申请改建的保障性租赁住房项目,原则上不得少于30套(间)且建筑面积不少于1000平方米。

2.支持产业园区配套建设。经市或区市政府同意,在确保安全的前提下,产业园区内的工业项目,可将宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限可相应提高,提高的部分主要建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。

3.支持企事业单位自建。对大专院校、科研机构及用工规模较大的企事业单位依法取得使用权的土地,经市或区市政府同意,在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许单位自建或与房地产开发企业、住房租赁企业等其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

4.支持集体土地建设。在尊重农民集体意愿的基础上,经市或区市政府同意,按照中央、省安排部署探索利用产业集中区、交通便利区域的集体经营性建设用地,通过农村集体经济组织自建、联营、入股等多种方式建设保障性租赁住房。

5.适度推进开发新建。对重点产业园区及周边、科研教育集中区、交通便利区域内规划为新建普通商品住宅项目的,经市或区市政府同意,可按不低于10%的比例配建租赁住房,保障性租赁住房在租赁住房中统筹安排,竣工验收后可以由房地产开发企业持有并运营管理或由政府回购。在可供房源不足时,经市或区市政府批准,可以通过划拨、出让或租赁等方式供应土地,集中建设保障性租赁住房,鼓励国有融资平台集中建设保障性租赁住房,统一配套公共服务设施。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局)

(三)优化项目审批程序。要制定完善保障性租赁住房项目审批制度,构建快速审批流程,提高项目审批效率。建设保障性租赁住房,先由投资人、住房租赁企业或运营人提出申请,市或区市政府组织有关部门对建设方案进行联合审查,对项目可行的,出具项目认定书,纳入保障性租赁住房项目库,各有关部门优先办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市发展改革委、市自然资源和规划局、市行政审批服务局)

(四)强化质量安全管理。保障性租赁住房应符合集中式租赁住房建设适用标准,实行相关各方联合验收。非居住存量房屋改建、改造前,应对房屋安全性能进行鉴定,改建、改造方案必须满足安全使用要求。鼓励建设单位投保工程质量潜在缺陷保险。运营管理单位要加强维护,落实消防安全责任制,完善应急预警及处置机制,定期开展消防安全检查。加强工程建设全过程质量安全监管。各级工程质量安全监督机构要把保障性租赁住房建设项目纳入重点监管范围,强化对参建各方建设行为和工程实体质量安全的监督检查。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市发展改革委)

四、规范保障性租赁住房分配和运营管理

(一)明确保障对象。保障性租赁住房重点保障在本市依法注册登记的用人单位工作、正常缴纳养老保险和住房公积金、在本市无自有住房的新就业无房职工和外来务工人员等新市民群体,不设收入限制,优先保障新就业、从事基本公共服务的新市民,具体条件原则上按照市住房城乡建设局、市财政局、市人力资源社会保障局《关于进一步做好新市民住房保障工作的实施意见》(烟建住房〔2021〕8号)及有关规定执行。支持符合规定的青年人才申请保障性租赁住房实物分配。有条件的区市,可以将符合条件的灵活就业人员纳入保障范围。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市财政局、市人力资源社会保障局)

(二)规范分配程序。新市民申请保障性租赁住房,原则上由用人单位进行集中申请,各区市统一负责受理和审核。对审核符合条件的,由各区市纳入保障范围,结合申请人意向和实物房源区位、数量、租金等情况统一进行轮候配租。产业园区配套建设和企事业单位自建的保障性租赁住房,可以优先向该园区、单位符合条件的人员出租。支持各区市在不改变建设计划、管理权限和资金渠道的前提下,经相互协调一致,跨区市调剂使用保障性租赁住房。保障对象选择租赁补贴保障方式的,各区市应当按规定做到“应保尽保”。保障对象可选择保障性租赁住房实物保障或租赁补贴其中一种方式。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市财政局、市人力资源社会保障局)

(三)合理确定租金。保障性租赁住房租金按照市场主体自主评估申报、政府适度监管的原则确定。市场主体所申报的租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金水平,报区市住房城乡建设部门会同发展改革部门备案,并向社会公示。租赁价格及调整方式已作为土地供应前置条件的,应严格执行相关规定。保障性租赁住房向符合条件的保障对象出租,应当进行租金核减,减免额度按照租赁补贴的同等标准执行,减免期限最长为36个月,所减免的租金由各区市向出租人予以补助。保障性租赁住房滞租超过1个月的,各区市可以按照房屋租金的10%给予出租人补助,用于弥补相关运营成本。保障性租赁住房租金实行动态调整,调整周期不超过2年。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局)

(四)加强租赁管理。市住房城乡建设局负责建立统一的烟台市住房租赁管理服务平台,实现从市场主体登记、房源核验发布、线上实景选房、合同网签备案、项目运营管理、信用记录查询等全流程监管。各类主体建设的保障性租赁住房,应当统一纳入平台管理,各区市按权限组织申请审核和轮候分配,准予配租的,由出租人和承租人共同进行租赁合同网签备案。推广保障性租赁住房合同示范文本,出租人与承租人签订的租赁合同约定租期原则上不少于3个月且不超过3年。租赁合同期满后,承租人如有需要且仍符合条件的,可以续租一次,续租最长期限不超过3年,续租期间不享受租金减免。经批准,保障对象变更实物配租和租赁补贴保障方式的,租金减免和租赁补贴的期限应合并计算;已达到租赁补贴最长发放期限的保障对象申请承租保障性租赁住房,租赁期限不超过3年,期间不享受租金减免。原承租人退租后,应当继续用于其他保障对象的轮候配租。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局)

五、严格保障性租赁住房项目退出管理

住房租赁主体将自持或收储的市场闲置住房用作保障性租赁住房的,持续运营期限不少于3年;其他渠道筹集的保障性租赁住房持续运营期限原则上不低于10年。运营期届满后,可继续作为保障性租赁住房出租,也可依法依规根据筹集渠道分类申请退出。其中,由非居住类房屋改建的保障性租赁住房,应将房屋恢复至原房屋用途;由商品住房项目配建和利用住宅用地集中建设的保障性租赁住房,可转为市场化租赁住房出租或作为商品住房出售,申请退出转为商品住房出售时,应重新测算补交土地出让金,土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的,在评估需补缴地价款时,估价日期应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。对符合分类退出条件的,由所在区市收回项目认定书,退出保障性租赁住房项目库,并不再享受相关优惠政策。在规定的运营期限内,因城乡规划、产业布局调整、招商引资、企业效益以及需求不足长期滞租等原因,确实需要提前退出保障性租赁住房管理的,须经市保障性租赁住房工作联席会议同意后方可退出,已享受中央补助资金的项目,应当按规定渠道退回中央补助资金。(责任单位:各区市政府、管委,市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局、市税务局)

六、落实各项支持政策

(一)落实土地支持政策。按照职住平衡原则,住宅用地中租赁住房用地供应比例不低于10%,保障性租赁住房在租赁住房中统筹安排。在编制年度住宅用地供应计划时,单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保,主要安排在产业园区及周边、科研教育集中区以及交通便利区域,引导产城人融合、人地房联动。新建保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应,其中以出让或租赁方式供应的,应将配建规模、户型面积、租赁价格及调整方式等内容作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。出让方式供应的,属于开发企业自持租赁的,需确定租赁部分建筑面积和自持期限,出让地价评估测算合理收益;属于政府成本价回购的,需确定回购建筑面积和价格,出让地价评估测算合理收益。企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房的,可按规定程序变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式。各类主体利用非居住存量房屋改建用作保障性租赁住房期间,可不变更土地使用性质,不补缴土地价款。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。(责任单位:各区市政府、管委,市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市地方金融监管局)

(二)切实降低税费负担。综合利用税费手段,加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得项目认定书后,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。对住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房,或者企业事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房,符合规定条件的,减按4%的税率征收房产税。用于保障性租赁住房部分面积免收城市基础设施配套费。(责任单位:各区市政府、管委,市税务局、市财政局)

(三)加大金融支持力度。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,支持银行业金融机构以市场化方式,向保障性租赁住房自持主体和改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行金融债券,募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行公司信用类债券用于保障性租赁住房建设运营。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。(责任单位:各区市政府、管委,市发展改革委、市地方金融监管局、人民银行市中心支行、烟台银保监分局)

(四)积极争取中央补助资金。对纳入年度建设计划管理的保障性租赁住房项目,应按照国家发展改革委《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》(发改投资规〔2021〕696号)和财政部《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》(财综〔2022〕37号)规定,积极争取中央补助资金支持。(责任单位:各区市政府、管委,市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设局)

(五)落实民用水电气价格政策。对利用非居住存量土地和存量房屋建设保障性租赁住房,在取得项目认定书后,用水、用电、用暖、用气价格按照居民价格标准执行。要加强价格监督检查,对专营单位不按规定落实优惠政策的违法违规行为,严格依法进行查处。(责任单位:各区市政府、管委,市发展改革委、烟台供电公司)

(六)完善公共服务政策。保障性租赁住房承租人可凭半年以上住房租赁备案合同,申领居住证,并按规定享受义务教育、医疗卫生等基本公共服务。(责任单位:各区市政府、管委,市公安局、市教育局、市卫生健康委)

七、强化工作落实

(一)加强组织领导。建立全市保障性租赁住房工作联席会议制度,由市政府分管领导担任召集人,市住房城乡建设局主要负责人和市政府办公室负责人为副召集人,市发展改革委、市财政局、市人力资源社会保障局、市自然资源和规划局、市教育局、市行政审批服务局、市卫生健康委、市税务局、市地方金融监管局、人民银行市中心支行、烟台银保监分局等相关部门负责人参加,统筹全市保障性租赁住房政策制定、规划建设、资金使用、监督管理等重大事项的决策,督促落实各项支持政策。联席会议办公室设在市住房城乡建设局,负责全市保障性租赁住房工作的协调运转;相关部门按照各自职责分工落实支持政策,协同推进各项工作。各区市政府(管委)要落实好主体责任,高度重视发展保障性租赁住房,建立相应工作制度,摸清辖区内保障性租赁住房需求和存量土地、房屋等资源情况,加强对保障性租赁住房项目计划、认定、建设、分配、运营的全过程管理。(责任单位:各区市政府、管委,市政府各有关部门)

(二)完善工作机制。建立保障性租赁住房年度计划和项目储备调度机制。各区市应于每年10月底前确定下一年度筹集计划及渠道,提前做好项目储备,推进完善项目规划选址、立项、资金、土地供应和指标安排等工作,报市联席会议办公室汇总后,逐级上报省级部门,经批准后下达执行,列入年度计划的项目优先从保障性租赁住房项目库中选择。市级要建立健全保障性租赁住房工作调度、通报及督查机制,完善监测评价指标体系,督促切实增加保障性租赁住房供给。各区市要建立完善项目认定、联合审查、房源公示、租赁备案等管理制度,加强项目事前事中事后监管,对项目房源空置率、租金水平、投诉率等指标要进行重点监测,发现问题及时处置。(责任单位:各区市政府、管委,市政府各有关部门)

(三)搞好政策衔接。各级住房城乡建设部门要对现有各类政策支持的租赁住房进行梳理,做好与保障性租赁住房的衔接并轨工作。对符合规定条件的人才公寓项目,应纳入保障性租赁住房进行项目认定和规范管理,不纳入的不得享受对保障性租赁住房的专门支持政策;已纳入的人才公寓项目,其分配、租赁和运营管理仍按市委人才工作领导小组办公室《关于印发<烟台市市级人才公寓分配及使用管理规定(试行)>的通知》(烟委人组发〔2021〕13号)有关规定执行,并与住房租赁管理服务平台实行数据共享。对此前已建成的政府投资公租房及其他保障性住房,确实不能形成有效供应的,在城市中低收入住房困难家庭已做到“应保尽保”的前提下,可按规定用作保障性租赁住房。同时,各区市也可根据保障性租赁住房供需情况,将长期滞租的房源统一租赁作为公租房使用,租期一般不低于5年。在发展保障性租赁住房工作中,各级各有关部门要及时总结经验做法,加大宣传力度,引导各类主体和新市民广泛参与,推动工作取得长远实效。(责任单位:各区市政府、管委,市政府各有关部门)






烟台市人民政府办公室

2023年1月5日


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